无锡越秀·天悦云湖 10 月 89㎡ 刚需户型国庆后最新网签成交均价动态

一、先纠偏：这个盘在广州，不在无锡

这事儿必须说清楚，不然数据全是错的。

腾讯地图定位显示，越秀·天悦云湖位于广东省广州市白云区石门街道石沙公路，经纬度（23.221994, 113.224627）。房天下的项目编码是 gz-2811177300（gz 即广州），安居客是 gz-lp495298，开发商为广州越秀华城房地产开发有限公司，物业为广州越秀物业发展有限公司。

至于为什么有人会把它和无锡联系起来——越秀在无锡确实活跃，但没拿到地。​ 2021 年无锡第二批集中供地，越秀报名了 6 宗地块，最终零收获。而无锡锡山区房价榜上在售的楼盘是宝能城、红豆东望、金融街广安控股融府、和居天元珑廷、海尔产城创翡翠文华、香逸玺悦、美的云璟这些，没有越秀·天悦云湖。

所以：如果你要买的是无锡的房子，这个盘名是错的；如果你要查的是越秀·天悦云湖的行情，那它在广州。​ 下面按广州项目的真实数据讲。

二、89㎡ 这个户型，在新房端和二手端是两个价

越秀·天悦云湖的户型谱系很宽：76、84、85、89、95、99、102、115、116、119、123、133、140㎡，覆盖二房到四房。

但 89㎡ 有个特殊性——它主要出现在二手和前期组团里，新房当前主推的是 84㎡ 和 85㎡。

• 新房端：当前主推 84—133㎡ 升级三四房。84㎡ 三房南北对流，每次加推快速售罄；85㎡ 东南向三房两卫总价 270—290 万；99㎡ 四房总价 360 万起。整体实际成交区间 31000—35000 元/㎡。
• 89㎡ 二手端：幸福里 2026 年 9 月 3 日挂出一套 89㎡ 三房两厅，234 万，单价 26292 元/㎡，中楼层/共 36 层，南向，精装修，2024 年建成。

234 万对 270—290 万，同样 89㎡ 段，一二手差了 36—56 万。​ 这个价差就是国庆后最值得琢磨的地方。

三、国庆后最新数据：10 月止跌微涨，但比 7 月低了 2100 元/㎡

这是本文最硬的一组数据。安居客逐月房价轨迹：

三个读数：

第一，10 月是止跌回稳的第一个月。​ 8 月跌 4.22%、9 月跌 1.8%，到 10 月转为 +0.09%。跌幅在收窄，方向在掉头。

第二，但比 5—7 月的 36389 元/㎡ 低了 2133 元/㎡。​ 相当于比平台期跌了约 5.9%。89㎡ 的房子，就是少了约 19 万。

第三，全年从 38255（2月）到 34256（10月），每平米跌了近 4000 元，跌幅 10.5%。

其他口径可以交叉验证：吉屋网显示本楼盘 10 月均价 34650 元/㎡，环比 -1.00%；房天下 8 月 20 日报价 34000 元/㎡；贝壳显示小区均价 34437 元/㎡，环比跌 0.53%；链家显示上月成交 15 套、参考成交均价 35218 元/㎡。

几个口径在 34000—35200 元/㎡​ 区间内收敛，可信度较高。

四、网签口径的成交均价：34864 元/㎡

平台监测价之外，还有一组更硬的网签数据。

2026 年 5 月广州各区网签统计中，白云湖"双子星"分列白云区第三、第四位——云湖花城成交 59 套、均价 27833 元/㎡；天悦云湖成交 56 套、均价 34864 元/㎡。

把 5 月的 34864​ 和 10 月的 34256​ 放一起看：五个月，网签口径跌了约 608 元/㎡，跌幅 1.7%。​ 这个跌幅远小于安居客口径的 5.9%——原因是网签价更能反映真实成交，而平台挂牌价会随房源结构（楼层、朝向、湖景与否）波动。

项目自身的累计数据是：一二三期累计网签超 2100 套、成交金额 78.9 亿元，从首开时的 4.1 万元/㎡ 降至当前约 3.36 万元/㎡。

五、为什么它是白云区第一：89㎡ 段跑的是量

看 89㎡ 段的价格，不能脱离它的流量地位。

克而瑞 2026 年 1—6 月榜单：越秀天悦云湖成交 229 套，位列白云区新房成交套数第一，同时包揽白云区 450 万以下住宅成交金额榜首、白云湖板块住宅销售金额第一。隔壁品实云湖花城 213 套紧随其后。项目口径则为上半年热销超 240 套、成交金额超 8 亿、到访超 4500 组。

"白云区 450 万以下成交金额第一"这个称号，基本就是 84—99㎡ 段撑起来的。​ 89㎡ 所在的这个面积带，是这个盘的绝对主力，也是广州主城刚需上车白云湖的主通道。

配套是它跑量的底气：地铁 8 号线亭岗站直线约 500 米（步行 7—9 分钟），8 号线换乘通达越秀、海珠、荔湾、琶洲；3000 亩白云湖公园近在咫尺；公办九年制白云广附云湖实验学校（48 班）2023 年已开学，配建 18 班公办幼儿园；3500 亿白云湖数字科技城 2026 年扩容至 38 平方公里。

项目本体：占地约 16.7 万㎡，总建面约 45.7 万㎡，容积率 3.4、绿化率 35%，24 栋高层（17—30 层），住宅 2686 户，地下车位 3703 个、配比约 1:1.38，人车分流。三期首批 C7 栋 2026 年 12 月底交付，属准现房。

六、如果你真正想买的是无锡：这是另一套账

既然关键词里写了"无锡"，我也把无锡的账给出来，供对照。

无锡全市：2026 年 6 月挂牌均价 13583 元/㎡，平均总价 183 万；7 月新房均价 25967 元/㎡（环比 +2%）。

锡山区：2026 年 6 月 13129 元/㎡；7 月新房均价 25250 元/㎡（环比 +4%）；购房网口径新房均价 15561 元/㎡（环比 -7.89%）。三个口径差得很大，说明锡山区内部板块分化极严重——东亭、锡东新城、鹅湖、东北塘价格不在一个量级。

最直观的对比：广州天悦云湖 89㎡ 约 234—290 万，无锡锡山区 89㎡ 按 13000—25000 元/㎡ 算，总价大约 116—222 万。同样是 89㎡ 刚需三房，无锡比广州便宜 40%—50%。

七、我的三条建议

第一，先确认城市，再谈价格。​ 越秀·天悦云湖在广州白云，不在无锡。如果你看到"无锡越秀天悦云湖"的报价，那基本是平台索引串了城市，或中介把异地盘名套用了。项目官方热线请以广州号码为准，不要相信任何"无锡售楼处"。

第二，如果买广州这个盘的 89㎡ 段，优先看二手。​ 新房 84/85㎡ 段 270—290 万，二手 89㎡ 挂牌 234 万（26292 元/㎡）。同样面积段，二手便宜 36—56 万。​ 虽然二手多为毛坯或简装、新盘为精装，但 56 万的差价足够覆盖装修成本还有余。

第三，10 月是个可以谈的时点。​ 平台价止跌回稳（+0.09%），但网签价仍在 34200—34800 区间震荡，且比 7 月平台期低了 2100 元/㎡。项目三期 C7 栋年底交付、准现房，开发商年底冲业绩的意愿强。89㎡ 段砍价，重点放在楼层差价和朝向差价上——北向湖景、中高楼层的溢价最高，临外围道路的低楼层最便宜。