无锡融创·CHINA山水江南4室2厅4卫211平方上叠最新详情

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直接给答案：无锡融创·CHINA山水江南 211㎡上叠（案名“掬月”），4室2厅4卫，毛坯叠墅，主力的5#楼总高9层、一梯两户，2026年10月窗口参考总价约 970万—1010万/套（平台挂牌口径，一房一价，边套/楼层/是否含车位现场谈），折合单价约 4.6万—4.8万/㎡；项目一期已2023.11交付、二期2024.4交付，属现房尾盘在售。

一、户型本体（211㎡上叠·掬月）

• 格局：4室2厅4卫，南朝向，双开间朝南、南北通透

• 分层逻辑：一层起居（客餐厅+厨房+客卫），二层/三层居住层，三层整层主卧套房（衣帽间+独立卫浴+露台）

- 上叠自带：顶层露台（具体面积以户型图/现场为准），无下叠庭院、无中叠挑高可隔层
• 交付：叠墅统一毛坯，自行做内部楼梯/露台封装/主套深化

• 硬伤提示：上叠爬楼成本（3层+露台）、露台防水归自己管；211㎡做4卫+楼梯井，套内过道比同面积平层多耗一点面积

二、楼栋与房源分布

• 主力楼栋：3#（总高10层，一梯一户/一梯两户）、5#（总高9层，一梯两户）

• 211上叠示例户号：5#-1单元-901、5#-4单元-908 等（具体在售房号以案场销控为准）

- 选房优先级：边套 > 中间套；9层楼里次顶/顶叠景观好但夏晒，901类中间楼层反而好转手
• 同楼对比：211上叠（970万起）vs 221上叠沁露（1010万）vs 167中叠（480万起）——211是“上叠入门级”，比221少10㎡但总价少40万左右

三、价格与月供锚点（首套商贷30年、首付1.5成测算）

• 总价按 990万 中值算：首付约 148.5万，贷款 841.5万，月供约 3.99万（利率按平台参考3.95%口径，实际以2026年10月银行放款价为准）

- 若按970万低线：首付约145.5万，贷824.5万，月供≈3.91万
• 二手对标：叠墅整体二手挂牌单价约3.6万—4.7万/㎡，211上叠因“上叠+4卫+露台”溢价在头部区间，买点不是性价比，是低密现房+经开核心+可改主套私密

四、小区底座（决定这211㎡值不值）

• 板块：无锡经开区，和畅路×公园路（吴都路沿线），近地铁4号线二期华庄/净慧西道站（步行约1.3—1.5km）

• 容积率1.9，绿化30%，车位1173个（1:1.49），70年住宅产权

- 物业：融创物业无锡分公司，3.35元/㎡·月
• 同盘其他产品：124高层（2.8万—3.3万/㎡）、143小高层（带装约3.5万）、167中叠（480万起）、221上叠（1010万）、298下叠（950万起）、370院墅（1275万起）

五、10月看房自检（211上叠专用）

1. 问清房号：3#还是5#、边套几号、露台朝哪（南露台＞北露台）
2. 实测楼梯井占用：毛坯状态看一层客厅到三层主卧爬升感，老人同住要慎重
3. 露台防水/下水口位置、能否封一半（物业违建口径提前问）
4. 4卫里几个明卫、几个暗卫（上叠公卫常见暗卫）
5. 总价含不含车位（叠墅毛坯通常不含，车位另算）
6. 横向算账：990万买211上叠 vs 560万买167中叠+车位，差430万换“露台+主套整层+上叠身份”，只看你要不要低密溢价

一句话定位：211上叠是山水江南里“不上不下但最像别墅”的那一档——比221便宜一截、比167多露台和主层私密，10月捡漏只看5#边套次顶或3#一梯一户边户，970万内可谈、1010万以上别冲动。